貸付用不動産と不動産小口化商品の評価の見直し
２０２６年の税制改正において、土地オーナーにとって非常に気になる新たなルールが創設されました。これは、貸付用不動産の相続税評価額が実勢価格と乖離していることから、行き過ぎた相続税対策が行われており、これらを是正するために、設けられたルールとなります。
- 貸付用不動産の５年ルール
新しいルールでは、相続発生前５年以内に取得・新築した貸付用不動産の相続税評価は、従来の路線価等ではなく、取得価額の８０％となります。これは令和９年（２０２７年）１月１日以後の相続より適用されます。では、土地を５年を超えて所有している土地オーナーの方が、その所有する土地の上に賃貸住宅を建てた場合はどうなるのでしょうか。この場合、土地は本改正の対象外であり、従前の通り路線価評価等となります。しかしながら、建物については本改正の対象となるので、相続発生の５年以内に建物の取得をしていれば、建物は取得価額の８０％となります。
| 取得時期 | 評価方法 | |
| 土地 | 建物 | |
| 相続発生の５年超前 | 路線価評価等 | 固定資産税評価等 |
| 相続発生の５年以内 | 取得価額×８０％ | 取得価額×８０％ |
| 相続の５年超前に所有した土地に５年以内に賃貸住宅を建てた場合 | 路線価評価等 | 取得価額×８０％ |
従前の相続税対策として広く行われていたスキームですが、所有土地に賃貸用住宅を借入金で建築することで、建物の評価額が取得価額の３０％から５０％となるため、借入金との差額が相続財産の課税評価額を減少させることにつながるものでした。これが被相続人の相続開始間際に行われることで、賃貸用住宅の取得があからさまに相続税対策として利用されている実態が多数散見される事態を、国税当局が重く見た上での改正となります。
- 不動産小口化商品の相続対策不可
大手デベロッパーが賃貸用不動産を建築し、それを不動産小口化商品としてオーナーを募り、複数の投資家で保有するもので、相続対策として広く販売されていたものとなりますが、改正後は取得した時期や期間にかかわらず取得価額で評価されることになりました。こちらも令和９年（２０２７年）１月１日以後の相続より適用されます。そのため、不動産小口化商品については、相続税対策として利用できないことになります。
- 今後は早い段階での相続税対策が求められます
今回の５年ルール等により、短期間での賃貸用不動産を活用した相続税節減スキームは破綻したものと考えられますが、５年超の長期で考えた場合には依然有効な手法であります。被相続人の年齢や健康等にとらわれない早期の対策を考えてみてはいかがでしょうか。